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多多的布布士

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别墅系列话题之二:买别墅的正确姿势
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多多的布布士 发表于 2020-5-9 20:23:20 |阅读模式 打印 上一主题 下一主题
​上一次,我们说到了别墅的坑,具体请见
上篇文章发出后,很多住别墅的朋友都给我留言说感同身受了,竟然还有连换过2套别墅依然中枪的大佬,最后换成了大平层。。。
不过呢,想住别墅的朋友也别被吓着,别墅有坑并不代表别墅没有价值,每人都有个别墅梦,在欧洲别墅依然是主流住宅产品。优质别墅的私密性、舒适度是楼房远远不能比拟的。所以一个合适的别墅依然是远远强于楼房。
今天,键盘哥教大家如何购买合适的别墅。
在买别墅之前,有两点是需要各位一定谨记的:
一、 几乎任何别墅都没有投资价值
原因我们上一篇已经说过了,虽然产品优秀,但奈何总价太高,有接盘能力的太少。郊区别墅的接盘者,必然还有至少1套同等价格的市区房产且愿住郊区的人不多;而市区别墅则本身就是天价。所以对接盘者,也就是未来的二手房买家来说,要求太高太高。
基于这一点,想要投资别墅的,请趁早放弃这个打算。
二、别墅装修成本不可忽视
一套400平左右的别墅,算上土建、设计、装修、家具、电器等等,他的装修成本在300万到500万起步。300万的起步价是什么概念呢?也就是凑合凑合能住这个水平,你不会满意的。要想好一点,至少要500万跑不了。
所以,买别墅的时候,请务必算上未来的装修成本。一套1000万售价的别墅,对你来说其实是1500万的成本。更伤人的是,如果未来某一天你真的要出售了,这个装修费用是一毛钱收不回来的,甚至比不过别人毛坯别墅,因为扒掉装修都是钱。
键盘哥你胡说,肯定有人要我家的装修!
不要对自己的品味蜜汁自信。。。键盘哥见过无数暴发户式装修,巴洛克建筑放八仙桌,法式别墅放红木家具,地中海别墅门口放石狮子庭院放假山挖锦鲤池,中式别墅玩欧洲新古典。。。
说到这里键盘哥再插一句话,实在忍不住了。。。很多业主买了别墅后,第一件事就是把砸墙砸院子改外形,我实在是无法理解这种自残行为。开发商请了著名设计院浸淫建筑数十年的专家设计出来的别墅,无论从设计还是审美来说都是最佳效果,你个二傻子上去就DUANG DUANG DUANG花几十万给拆成了农村自建房,然后还要搭一堆违建。你有这个金钱和精力就是不去拯救地球,也可以去农村买块地自己盖啊,何必花上千万来给人笑话呢?
还有那种露台搭阳光房的,500平的别墅还不够你住,你非要把那么漂亮那么清爽,可以吹风观景聚会烧烤的大露台给搭成了阳光房?你是烤乳鸽吗?关键是,这些人搭了阳光房也不用,就是放那边,完全为了搭违建而搭违建,为了占便宜而占便宜。
真是自残者自得其乐。。。
吐槽完了,好爽。。我们继续。。
有了上面两点作为基础,我们就很清楚知道如何选择别墅了。
一、别墅,住则买,不住不买。
我们说了,别墅的特殊性决定它就是消费品。用则买,不用请别买。
很多人会犯个错,就是想把别墅当收藏品,自己虽然没有住的计划,但是先买了再说。
而事实情况是别墅本身回报率很低,市场上普遍出现供大于求的情况,所以你如果暂时不住的话没必要买,过早购买别墅只会占用自己的资金,加大风险。别墅什么时候要住了再买也不迟,省下的钱完全可以投资到普通房产之中去。
下面3个例子可以解释我的说法:
情况一:
甲08年花800万买了别墅,一直未住,今天1400万卖出。而800万放在银行,今天连本带息1500万了。
情况二:
乙08年花800万买了别墅,今天才开始入住。
情况三:
丙09年花800万买了10套住宅,今天值3000万。卖掉之后买了甲的别墅,还剩1600万。。
情况四:
丁08年花800万买了股票,今天就剩80万。。。。活该。。
二、别墅,只买第一居所
离自己工作生活区25公里以上的别墅就别买了,现在的交通情况,早晚高峰往返都要2小时起步,太辛苦了,买了必然吃灰。
太远的地方你是不会去住的。不要想着养老,想着度假,一来养老你根本不可能去养老,二来买别墅度假成本比住酒店高出太多太多。
二线城市别墅算上装修最低1000万少不了,也就是一年60万左右的利息,相当于买了别墅不但本金锁死,每天还损失1500元利息。而你如果把1000万存银行的话,光靠利息就能让你每天住1500元/晚的酒店,够你浪翻天了。。你的别墅,就算每周末都去住(累死了人),一年也就100天,太不划算。。
说真的,上面都是小学算术,而且事实真的就是这样。可依然挡不住很多人冲向度假别墅的坑,键盘哥我也很不能理解。。。最近山东乳山的海景房就刷屏了,二手房1000一平都没人要,当初套牢了一大批来自全国各地怀着“度假梦”的买房人。。。海南要不是搞了个自贸区,现在又限购限售锁死了流动性,那些被套死的人怕是更多更多。。。比如那个CCTV刷了几个月广告的某大海X岛。。。
至于碧桂园新加坡旁,马来西亚。。。我的天哪!
所以,不能常住的别墅毫无意义,只是白花钱而已。
三、别墅,要买品质
别墅本身作为最顶尖的房地产产品,购买的成本巨大,加上我所说的流动性不佳只能做消费品,所以我们在选择别墅的时候,一定要挑剔挑剔再挑剔。
作为千万级产品,别墅必须要能给业主一种有别于人的尊贵感,它包括布局、规划、外立面、设计风格、会所、、小区大门、物业、绿化等等。反之,如果别墅建的和农村自建房相似,别墅业主看着别人家楼房各种高大上的配套,自己每天回家只有无奈和糟心的份,甚至在朋友面前都拿不出手、开不了口。
如果一两千万的房子依然不能带来应有的享受和地位,那心里真的是不太舒服的。
就键盘哥个人而言,首先看的就是开发商品牌,大开发商除了质量更有保证之外,自身的开发经验和客户圈层更好,更能抓住客户需求和市场发展趋势,设计出非常优秀的产品。比如绿城的很多别墅区,虽然容积率高了些,甚至以联排、合院为主,但丝毫不显得局促和杂乱,这里设计功不可没。
品质高的别墅区,入住率会逐步提高,整体只会越来越好。而低品质的别墅区,则会陷入业主争相逃离的恶性循环。
如果各位能够按照以上几点去挑选别墅,那么键盘哥相信,风险一定会小很多。然而,风险小不代表没有风险,我前一篇文章所提到的各种低素质邻居风险依然无法避免。但却有一个办法可以完美解决:
别墅,建议买二手
一、别墅折旧小
别墅与高层不同,别墅老化很慢,维修也更为容易。很多10多年的别墅和新房没有区别。所以二手别墅不存在一个新旧的问题。
二、二手别墅可以规避风险
风险包括我之前说的烂尾风险,更可以实地考察房屋质量、物业、邻居情况,从而规避掉几乎所有风险。
三、二手别墅可以直接入住
相比于期房,现房的优势不言而喻。
四、二手别墅更便宜
我们说了,别墅涨价有限,大部分别墅基本上越迟买越划算。具体原因我也在上面甲乙丙丁的例子里说过了。
还有一个比较折腾的办法
如果你真的想买某一个别墅,建议先租2个月住住看。一来了解小区的真实情况,更重要的是你可以了解自己是不是真的能够承受别墅。大概率你住了1个月就受不了回市区了。。。
下面举个大栗子
口说无凭,很多人会说,键盘哥你个臭屌丝就会YY,张口就来。。。
键盘哥也很无奈啊,只能举个例子了。
我们别的不说,就说南京最顶级别墅之一:绿城玫瑰园
绿城玫瑰园2亿楼王
绿城作为全国最优质的开发商,口碑品质不用说,玫瑰园系列也是它最顶级的别墅系列。
在南京的绿城玫瑰园,绝对可以跻身南京前3大豪宅,与钟山高尔夫、帝豪花园齐名(后2者占了紫金山,也就是中山陵的绝佳地段优势),目前售价在1000多万到9000万不等。
这个楼盘分为四期,600平米起步。二手房最便宜的是07年开盘的一期,当时开盘价11000元一平,目前二手报价1500万左右;最贵的是四期,目前二手报价在5000万左右。
我们可以看到这是一套一期户型的开盘价,07年开盘,售价在700万。而去年售出二手价格为1300万,还可谈价(不要忘了十年还有50万的物业费成本。。。)。也就是说11年间涨价85%,算上复利的话,年化收益在5%-6%左右,甚至跑不赢房贷利率,也就是一毛钱没赚到。。。白白帮他人持有,还占了自己大量流动资金。
其实这个楼盘位置不算太偏,处于江北核心区,离南京最中心新街口车程只有20公里,离未来江北中心只有不到10公里。。
位置如此优异,又是最顶级豪宅,物业一流,邻居顶尖,总价才1000来万。为何还无人购买,回报率如此之低呢?
还是因为偏。。玫瑰园位于山中,在图中红圈内属于进山的小路,长度3公里,再加上附近没有商业配套,意味着业主必须开车才能进出,同时买菜也需要开车几公里,更不要说购物了。
正是这3公里小路决定了成败,也成了普通人与富豪的分界线。
这意味着什么呢?意味着即便能凑出1500万的小中产们(不要质疑小中产,现在中产房子多呢,卖1套就是首付,卖2套就能凑够全款)依然无法入住,住在这里还需要:市中心优质房产一套、保姆2个、专职司机1-2名(家人子女出行、保姆买菜)等等,这还没算安保费用。
这些零零碎碎的费用,算上维护、物业、园林、水电费等等,每年持续支出在50万以上。
也就是说,1500万的房子,只有自带司机,资产5000万以上,工作时间自由,愿意承受每年100万利息损失,同时每年愿意额外支付50万居住成本的人才能住得起。那么定位就是中型公司董事长了,那些苏皖小工厂老板是根本住不起的。
这房子,普通人如果强上,硬着住下去,怕是只能打碎了牙往嘴里咽,有苦说不出。
以上为别墅的逻辑,今天就说到这里。
键盘哥也有别墅梦,但梦想与现实总有距离。各位也请思量再三,务必小心。
PS 再提一下最近流行产品:叠墅。。。就是5、6层的小高层,每家2层做成别墅的样子。这是满足大众“别墅梦”的奇葩产品,尤其是那种100来平的叠墅,每天生活就是爬楼梯。键盘哥非常不喜欢。
如果一定要买的话,下叠,也就是1楼带地下室那种千万别买。这种房子,不但卧室在地下,还有潮湿发霉等问题,面积也特别大总价也高,未来无法出手。如果要买,就一定买上叠带露台。
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